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中國房子需求量被高估揭秘房價大漲原因房價

2019-11-09 02:02:20来源:励志吧0次阅读

中国房子需求量被高估 揭秘房价大涨原因_房价+房地产

中国最近几年的房价大幅上涨,主要原因如下:

1、开发商可以获得银行的低息贷款;

2、买房人可以获得低息贷款;

3、投资渠道的缺乏,特别是股市处于熊市中;

4、部分认定人民币低估,趁机买入人民币资产,其中就有房产;

5、中国居民收入的提高;

6、部分资金的炒作,如着名的温州炒房团,房产中介、无良走腿经济学家的鼓吹;

7、中国人自农业社会继承的小农思想对房产的不理性追求

8、买涨不买跌的心理

虽然中国的房产价格早已远离正常收入水平,积累了远比2001年的股市更巨大的泡沫(详细理由可见本人博客中的《中国房价必跌的40个理由》),但仍有很多声音,主要就是一些有些名气,自以为可以一句顶100句的一些所谓经济学家(详细论述可见本人博客中的《经济学家与房价谎言》),认为房价并不高,没有泡沫,理由之一就是销售量与上市量相当,中国的空置商品房始终在1亿平方米左右,并没有明显的增加即房子卖得出去

这个看似正确的观点,真的是正确的吗本人认为,这完全是在胡说八道我的理由非常充分,也希望有人提出更充分的理由,可以证明房子只要卖得出去,就表示没有泡沫:

最近反复看一本叫《大师们的投资之道》,其中对投资大理巴菲特(就是去年把300多亿美元损给慈善事业的世界次富)的投资之道总结了5条成功经验,其中一条是“投资者的感情比公司的基本情况对股票价格有更强大的冲击力”

拿在香港的汇丰控股来说,平安证券去年四月下旬的《G招行:H股发行将成为公司股价催化剂》,其中提到“考察了汇丰控股(5HK)过去近10年的估值水平,发现其波动比较大市盈率(每股股票价格除以每股收益,相当于买入的股票可在多少年内收回成本与一套房子的市场价与每年租金收入比相类似)最低时9.1倍,最高时24.4倍;市净率(每股股价与每股净资产之比)最低时1.7倍,最高时3.6倍,而在此期间公司基本面没有显着变化”就是说,在业绩没有明显变化的情况下,市场上汇丰控股可能上涨了168%,也可能是下跌了63%(因缺少具体的资料,以最简单的方法分析,考虑并不全面)这都是因为心理预期造成的

再比如中国股市,在2001年涨到2200点的时候,股市里买盘汹涌、需求旺盛发行的新股不管是好股票还是烂股票,没有一个发不出去的,并且一上市平均都上涨100%;而去年2005年破1000点时,买盘不旺、交投清淡,一度股市不得不中止发行新股如果有成交就表示没有泡沫的话,那2200点时的泡沫一定低于998点时的泡沫显然1000点左右时的股价更有投资价值,几乎没有泡沫而2200点的时候,成交量巨大,却积累了极大的泡沫,后来泡沫破灭,下跌了一半以上

同样房地产的价格也主要是个市场信心问题,在1998年前后,中国房价只有目前的一半都不到(不包括受香港地区影响房价大幅炒高后的广东),那时候的有多少人买可是当时的房价房价却很便宜,就是因为居民对房价根本没有上涨的心理预期而最近几年,房价不断上涨,并且持续了好几年,这在绝大多数人心里形成了一个上涨的趋势毛泽东说:真理总掌握在少数人手里罗杰斯说:专家们的观点大多时候是错误的在价格预测这个领域,世界上没有几个专家如果有人声称自己是这方面的专家,那多半也是猪鼻子装大葱-------装象几乎所有的人,预测未来的价格走势,都是根据过去价格变动的趋势,以目前价格为基础,把这个趋势再延续于是房价越是涨,相信未来还要上涨的人越来越多,买的人就越多,泡沫越来越大

成交量大比成交量小的时候更有可能出现泡沫,空置率低比空置率高的时候价格更有可能被高估

如果有人说,股票不是人人都会买的,而房子是每个人都要住的,股票是空的,房子是实实在在用建材做成的那么因此问题极其简单,并不需要高于100的智商,请自己好好考虑一下,本人并不以予解释之

造成一种商品价格越是不断下跌,越是少有人买,而一种商品价格越是持续上涨,越是有资金抢着买的根本原因就是买涨不买跌的心理就是说因为一种商品持续下跌了,在市场上形成了一种下跌的心理预期,因为预期未来还要下跌,所以为了节省成本,宁愿在未来再购买,于是这种商品的成交就清淡;同样,当一种商品持续上涨,在市场上形成了未来上涨的心理预期,于是避免未来出更大的价格购买,现在购买显然是一种节省成本的明智之举这种现象非常普遍,当年彩电要凭票购买,而且质量差,价格高,价格不断上涨,越是这样,越是大家托关系,借钱抢着买;后来彩电打价格战,价格不断下跌,消费者反而不急着买2003年汽车供应紧张,于是中央电视台就报道有汽车经销商以高于厂家定价5万元的价格销售,但发票仍写厂家定的价格;现在汽车价格不断下跌,消费者反而推迟购买2005年股市跌到1000点,发行的基金发行期一个月,也只有10左右的资金认购;而目前股市涨到3100点,嘉实基金发行期只有一天,就有400多亿资金认购,也有不少基金发行1小时,100亿就卖光

再说房子,因为几年来一直在上涨,于是居然有人真的以为房价只涨不跌,这样不少本来要未来几年甚至是十年才有住房需要的人,也抢着早些买,因为预期现在买比未来便宜所以毫无疑问,这几年中国房产的购买量远远超过正常的、真实的住房需求

正是因为这种买涨不买跌的心理,导致平均产生的需求,不平均地释放,在房价持续下跌的时候,这种需求比正常需求少,房子的销售量比平均水平低;在房价持续上涨的时候,除真实正常的需求释放外,本来应当在未来释放的需求同样提前释放了

因目前房子的实际成交远大于真实、正常的需求,必然导致未来成交远小于当时真实、正常的需求,届时的后果,请参考下篇文章《简析房市恢复理性后的惨象》

所以很明显,虽然目前表面上房地产市场上成交量比较大,房子还卖得出去,可是泡沫是明显的,并不能因为有较大的成交量就认为这些成交都是真实、正常需要的释放就好比一个癌症患症在被发现得病之前,往往和正常人一样的饭量

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