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豪宅市場面臨的兩大難題存量大賣得慢

2020-01-16 15:11:44来源:励志吧0次阅读

原标题:存量大 卖得慢 豪宅面临的两大难题

北京的豪宅有多火一份市场研究部的统计数据显示,半年来8万+签约571套,刷新了年度历史新高不仅如此,豪宅的火爆还吸引了离开北京市场多年的绿城也吃起了回头草,高调宣称回归北京,开发豪宅产品

豪宅似乎会将一直 豪 下去,但实际上,这场多方参与的游戏下半年是否还能一如既往,才是市场最关心的问题一些开发商操盘手就对豪宅后市表现出了一定的担忧: 2016年下半年顶豪市场一定会遭遇冲击流动性下降,钱变少,贷款变少,将直接影响资金要求最高的顶豪市场

中原地产首席分析师张大伟也认为:半年8万+签约了160亿,可以认为北京一年的顶豪容量在 00亿+上下按照 00亿的年去化速度,北京高端产品全部消化大约要7年此外,北京顶豪大约有70个项目5000套待售,而去化需要15年左右豪宅市场并不像外表看上去那么美,一旦市场出现降温,顶豪市场将出现巨大风险

下半年豪宅销售难度将明显加大

传统意义上进入下半年,也进入了豪宅的销售季根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年6月,北京成交价7万+的公寓豪宅产品共签约 06套,成交面积5.59万平方米,环比分别大增42%、28%,这一数字也创造了7万+豪宅产品成交的历史新高

豪宅成交的如此火热,一定程度上掩盖了豪宅即将面临的白热化竞争据中原地产统计,截至6月21日,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过 万元/平方米的地块合计有59宗,合计土地出让金为1919. 8亿,而截至今年6月16日,其销售额只有224.8亿,这意味着豪宅的推盘高峰还远没有到来

同时,除了存量巨大以外,豪宅开发带来的资金压力同样不容小觑业内人士指出,目前北京商品房销售均价在 5000元/平方米左右,之前拍出的高价地未来销售价格至少在6万元/平方米左右这些地块入市的难度巨大,如果在未来三年内销售不达标,对项目本身而言很可能会有潜在的资金链风险

融创中国董事长孙宏斌曾公开表示,由于地价太贵,北京很多项目都 被豪宅 一些北京、上海的开发商之所以迟迟没有推盘入市,就是因为一旦入市就可能亏本他认为,现在一线城市的项目利润空间比较小,尤其是地王对项目开发要求非常高

某在售项目营销负责人对北京青表示,豪宅化的加剧导致购房人选择更多了,进一步拖慢了豪宅项目的去化周期,公司上下都有相应的准备, 持久战 是必要的;另一位业内人士也表示,随着高价地项目陆续入市,未来单价超过10万元的项目会越来越多,市场竞争将更加激烈

也有人认为,新地王的不断出现,会为早期地王解套,但事实上,即使新拍地价高过周边房价,在售项目也未必可以收获明显的去化效应

思源地产的李昕炜就表示,今年自己曾接触到去年曾在南五环大兴拿了地王的某公司营销负责人在不久前北六环外南邵地块高价被拍后,一度觉得 大兴卖十万不是问题了 ,欢欣鼓舞但他随即需要面对的是:如果按照这个逻辑,今年下半年北京会有将近60个左右的地块都能卖到十万元同一时期井喷出来项目间的横向竞争会异常激烈

根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年6月,北京公寓豪宅市场成交价8829 万/平方米,环比下跌12%这也是上月公寓豪宅市场成交均价首超10万之后,迅速跌落随着愈加惨烈的抢客争夺,有市场人士认为北京豪宅销售进入了困难期

拿地越早越从容

2016年下半年,新豪宅与老豪宅的命运可能会完全不同

住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌就表示,一些在2015年以前拿地的开发商,地价相对低,即便项目没有入市,地价也大多翻番了相反,2015年下半年拿地的开发商很多苦于地价很高,等到2016年下半年入市时,价格很难有足够的竞争力,一旦遇到市场低潮,更是丧失了灵活的定价空间

北京市房地产协会秘书长陈志也认为,地王的去化往往比老项目新产品的难度要大许多,一方面老项目的拿地成本低,另一方面项目的成熟度、品牌成熟度都要大于新地王的影响,最典型的万柳地王,或者今年豪宅市场上表现抢眼的泛海,都属于早期拿地的项目,不但地段好不用纠结定位,更因为拿地早保证了利润率

中国中央别墅区发展研究院创办人、院长刘东认为,实际上,高昂的土地价格,正不断挑战开发商的底线,拍卖配建保障房的土地出让方式、相应上升的财务成本以及高税率也压缩开发商的合理利润空间2014年北京财政收入总计4027.2亿元,其中1917亿为卖地收入也就是说,土地收入占北京财政收入将近一半2015年则达到20 2亿元 高地价与高房价似乎形成了死循环,因为只有在现在项目的销售中获得利润才能保证未来有钱拍地,而土地越来越贵,房价的上涨也是必然

北京现在有一些早期以较低价格拿地的项目,面对上扬的豪宅市场,更激动,也更从容像不久前公布了样板间的天润玖锡,前身就是当年亚奥区域的天润福熙大道,其在2016年进行了产品升级后,价格也出现了大幅度上涨项目负责人天润同泰置业营销总监张大东就自信地表示, 项目拿地早,所以价格弹性大

很多早期拿地的项目都和天润玖锡类似,在当前市场中,价格更加灵活,像2012年的地王夏家胡同终于也要入市了,该地块于2012年被懋源地产以楼面价4.5万元/平方米摘得,成为北京当年单价地王但现在四年过去,三环边上的住宅用地价格对比4.5万元/平方米几乎翻番

而拿地晚、地价高的项目不但自身面临巨大的成本压力,还要考虑入市的时机问题

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